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央行降準釋放1.2萬億,房地產行業穩信號增強
發表日期:2021-12-08 16:36:46   

來源:金融界網

調控進入深水期,遭遇深度洗牌的房地產行業此刻似乎就要迎來新的轉機。

12月6日,央行公告稱,2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。本次下調后,金融機構加權平均存款準備金率為8.4%,將釋放出1.2萬億元人民幣。同一天,中共中央政治局召開會議,明確提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環”。

受此消息影響,次日房地產相關板塊集體上漲股票市場回暖?;涢_證券指出,根據政治局會議對地產行業定調來看,未來要促進房地產業健康發展和良性循環,房地產特別是保障房相關板塊有望迎來結構性政策寬松,建議關注相關板塊投資機會。

不同于2020年4月開始的定向降準,今年以來,7月份的首次降準以及此次降準,都沒有特別地指向某些行業。這無疑讓持續受高壓管控的房地產市場看到些許希望。

談及降準目的,央行有關負責人表示,是為加強跨周期調節,優化金融機構的資金結構,提升金融服務能力,更好支持實體經濟。“一是在保持流動性合理充裕的同時,有效增加金融機構支持實體經濟的長期穩定資金來源,增強金融機構資金配置能力。二是引導金融機構積極運用降準資金加大對實體經濟特別是中小微企業的支持力度。三是此次降準降低金融機構資金成本每年約150億元,通過金融機構傳導可促進降低社會綜合融資成本。

盡管調控政策拐點好像已經到來,但穩健貨幣政策并未改變,對房地產行業的考驗還在繼續。1.2萬億的降準將對房地產市場的長期走勢有何影響?降準之后,新的問題會否接踵而至?

行業迎來難得“修復性”機會,但不會形成強刺激

要想厘清這些問題,關鍵還是要回到政策本身。其實在本輪降準政策發布之前,10月15日,央行在2021年第三季度金融統計數據新聞發布會上,就貨幣政策、房地產金融政策給予回應,釋放一定的積極信號,信貸收緊態勢有望緩解。10月21日,銀保監會議也進一步釋放了接下來信貸環境或將有望改善的積極信號,并明確提出保障好剛需的信貸需求。

11月19日,央行發布《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》,更是提出穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度,完善貨幣供應調控機制,保持流動性合理充裕,增強信貸總量增長的穩定性。

這些都在給低迷的樓市和消沉的房企提振信心。數據顯示,從10月份開始,二手房市場在按揭額度逐步修復的支撐下,市場已經開始筑底復蘇。11月50城貝殼二手房整體成交量環比增長約2%,10月以來成交量連續兩月環比增長。11月50城中約一半的城市成交量環比回升。貝殼研究院認為,“降準將會鞏固11月的底部復蘇局面,對今年四季度以及明年一季度的市場構成利好。”

另外,對于今年出現債務困難的房企來說,此時降準政策落地,一方面,在釋放流動性的利好下,房貸利率下降、放款速度加快,房企經營現金流改善;另一方面,房企融資環境有望繼續邊際改善,房企合理的融資需求得到滿足,利于降低房企債務風險。

隨著1.2萬億的資金流入,市場向上運行是大概率事件。作為我國國民經濟的重要組成部分,房地產行業也將應該一次難得的“修復性”機會。

不過值得注意的是,盡管此次中央政治局會議沒有提及“房住不炒”,但并不意味著對房地產調控的徹底轉向。隨著“三線四檔”融資管控、房地產貸款集中度管理政策等覆蓋房企、消費者及金融機構的降杠桿長效機制的建立與不斷完善,金融與房地產之間的隔離將越來越嚴。

第三方研究機構克而瑞認為,年底房地產市場或將有所轉暖,成交有望企穩回升。但市場較難出現反轉行情,各城市市場還將不斷分化。貝殼研究院也分析指出,此次降準能改善行業流動性風險,但不會對市場形成強刺激。

降準將一定程度促進流動性釋放,市場修復仍需時間

2008年以來,根據降準降息的時間緊湊度及存款準備金率和貸款利率實際變動的連續性,貝殼研究院將降準降息分為7輪。從公開的新房市場和二手房市場歷史成交量價來看,過去六輪降準降息后,市場確實出現了不同程度的回升。

以2014年11月至2016年3月的第四輪降準降息為例,那次是持續時間最長,降準降息次數最多、力度也較大的調整。那次降準降息后,市場回升力度較大。全國新房銷售面積于2015年4月轉正,2016年4月達到頂峰。二手房方面,北京網簽量2014年11-12月有小幅回升,2015年4月開始持續回升,均價開始上漲。并在多次降準降息下2015年末市場開始大幅增長,均價上漲速度加快。

因此,在此次全面降準落地后,市場關心的下一個話題是降息會不會來?對此,業內觀點各有不同。申萬宏源預計不會,“降準不降息”仍是貨幣中性大方向中的數量型呵護,集中體現“有溫度的中性”。

但據澎湃新聞援引華創證券首席宏觀分析師張瑜的觀點,認為2022年有降息的可能。從應然角度而言,2022年上半年具有降息啟動的“應該”性(經濟增速位于潛在增速下沿、工業企業利潤二季度有穿負可能、直達工具必有但或尚難一條腿走路、華創宏觀DR007模型指引經濟運行應該匹配更低的DR007利率);從實然角度而言, 2022年秋天后或有美國加息掣肘,本輪經濟下行周期中,2022年留給決策層可以順利寬松的戰略窗口并不是很長。

無論降息是否會來,從過去的歷史經驗看,降準確實通過向市場釋放大量流動性,增加房貸額度,同時降低資金成本,促使房貸利率下降,一定程度上能促進購買力的釋放。

相比于討論降息,平安證券首席經濟學家鐘正生認為,后續博弈的重點或在于降準后“寬信用”效果如何,“寬貨幣”政策能否繼續演繹。“近三個月中,市場也已經圍繞降準預期反復博弈多次,預計降準落地的信息將很快被市場消化。展望明年上半年,我們認為名義GDP下行壓力仍存、結構性‘資產荒’格局或將延續,中長期利率水平有望進一步下移。”

貝殼研究院分析指出,在這兩年的金融整頓之下,房地產信貸穿透式監管能力增強,貨幣借道進入房地產沒那么容易。換言之,房地產難以出現2016年左右的強勢反彈。“當前市場規模仍處歷史低位,市場修復仍需要時間,需要政策呵護,未來市場修復將是一個緩慢溫和的過程。”

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